“招宝万金”的时代已经过去，但追求“质量、效益、规模”均衡发展的招商蛇口仍未解决“增收不增利”的问题。

日前，招商蛇口(001979.SZ)发布业绩快报显示，2021年，招商蛇口实现营收1606.4亿元，同比增加23.93%;归属于上市公司股东的净利润(净利润)103.7亿元，同比减少15.35%。

对于净利润下滑的主要原因，招商蛇口归结于市场下行导致的毛利率下行，和高达43.72亿元的计提资产减值。招商蛇口表示，受计提减值影响，公司2021年净利润减少34.56亿元。

招商蛇口近两年尤其是去年拿地节奏加快。2021年，招商蛇口拿地金额达671亿，相比2020年的344亿元，将近翻倍，重新回归一梯队的意图明显。

长江商报记者注意到，自2020年以来，招商蛇口加速出清资产，转让旗下公司股权及资产，涉及转让/募资金额超过百亿。对此，招商蛇口表示，有利于本公司实现快速去化，回笼资金，促进本公司业务发展。

从市值来看，2022年市值超千亿的上市房企仅剩7家，招商蛇口位列其中，截至3月18日收盘，其市值达到1107亿元，较2021年年初有所上涨，此前市值曾跌破千亿。

净利下滑，连续两年大幅计提资产减值

资料显示，招商蛇口系招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

2021年，受房地产市场大环境影响，招商蛇口再次录得全年净利润下跌。

据其日前发布的财报，2021年，招商蛇口实现营收1606.4亿元，同比增加23.93%;利润总额228.4亿元，同比减少5.25%;净利润103.7亿元，同比减少15.35%。

对于净利润的下滑，招商蛇口将主要原因归结于市场下行导致的毛利率下行，和高达43.72亿元的计提资产减值。

招商蛇口表示，公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。受计提减值影响，减少公司2021年净利润34.56亿元。

值得注意的是，这不是招商蛇口第一次有较大幅度减值拨备的操作。据此前公告，2020年，公司计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，减少其当年净利润21.84亿元。

受此影响，2020年，招商蛇口在营业收入达1296亿元，同比增长32.71%的情况下，净利润同比下降23.58%，至122.52亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降27.19%，达90.8亿元。

业内认为，通过计提拉低业绩，给来年一个较低的起点，这种行为属于“财务洗澡”，有利于将公司负面因素一起集中释放，减少企业未来一段时间盈利的不确定性。

激进扩张，一年耗资671亿拿地

大幅计提减值准备，或源于前期的持续高溢价拿地。

“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期。正是这一批高价地造成了招商蛇口在2020年大幅计提减值准备。”在2020年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾提及。

2020年以来，招商蛇口在土地市场上一路高歌猛进，接连拿下多幅“楼面单价地王”。

2020年7月，招商蛇口以44.04亿元竞得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，楼面价约8.1万元/平方米，2021年年底入市时预证均价12.25万元/平方米，仅就拿地成本计算，招商外滩玺每卖出一平方米建筑面积，招商蛇口就可实现4.15万元的毛利。

半年后，招商蛇口在附近又拿了一块地——上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，总价56.66亿元，成交楼面价较此前高出1.16万元/平方米至9.26万元/平方米，一举荣登上海虹口单价地王。

2021年，招商蛇口仍未放缓拿地步伐。仅2021年12月3日，据克而瑞地产研究中心统计，在为期4天的上海第三轮集中供地上，招商蛇口拿下3宗地块，总金额超过105亿元，拿地金额及数量均位居此轮供地首位。

据统计，2021年招商蛇口共耗资671亿拿地，相比2020年344亿元的拿地金额，将近翻倍。

“高溢价拿地可以使规模快速扩张，不过一旦遇到市场和政策的变化，后续也会面临去化和资金压力。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示。

与土储上激进扩张形成对比的是，招商蛇口的销售额出现下滑迹象。

长江商报记者注意到，从单月销售额来看，招商蛇口在去年下半年就出现不同幅度下滑。

数据显示，2021年7月至11月，招商蛇口分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元、165.45亿元、252.91亿元，较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

2021年初，招商蛇口提出全年3300亿元的签约销售目标，而实际情况是，其全年累计实现签约销售金额3268.34亿元，完成度为99.04%，离年度目标仅一步之遥。

出售资产，积极拓宽融资渠道

大手笔拿地扩储的招商蛇口，也面临不小的资金压力。长江商报记者注意到，自2020年以来，招商蛇口加速出清资产，其中在2020年9月中的短短9天之内四度转让旗下公司股权及资产，涉及转让/募资金额超过百亿。

对此，招商蛇口表示，以上交易有利于公司实现快速去化，回笼资金，促进公司业务发展。

与此同时，公司积极拓宽低利率融资渠道，尝试新兴融资渠道，曾在首批公募REITs中以其产业园资产证券化融资20亿。近半年时间，招商蛇口在银行间市场先后发行了6笔中期票据、2笔资产支持票据(ABN)，对应金额约92.01亿元。

进入2022年，招商蛇口更是积极通过发行不同类型债券募资。

2022年1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。1月27日，招商蛇口完成12.9亿元并购中期票据发行，其中品种一实际发行总额6.45亿元，发行利率2.89%;品种二实际发行总额6.45亿元，发行利率3.30%。

3月15日，招商蛇口披露计划发行2022年第一期超短期融资券，本期发行金额为12.9亿元，期限90天，将用于偿还另一笔即将到期的超短期融资券“21招商蛇口SCP007”。

此外，长江商报记者发现，在拓宽融资渠道的同时，招商蛇口还在为旗下项目提供担保。

发布2021年业绩快报的同一天，招商蛇口宣布连续为旗下珠海、佛山、十堰4个项目提供担保，合计10.34亿元。据悉，招商蛇口及控股子公司的对外担保余额(不包括子公司为客户提供的销售按揭担保)已达409.34亿元，对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，合计470.38亿元。

严跃进认为，招商蛇口为子公司项目进行担保，一方面可以为项目背书降低融资利率，但另一方面也会增加债务风险，影响后续融资发展的顺利和资金的流动性。

不过，券商依旧对招商蛇口的发展前景保持乐观。中信证券预计，2022年初的按揭和信贷将更为充裕，市场销售有望在2022年3月份回暖，而市场企稳后，一旦房价恢复，招商蛇口大量低毛利项目存在经营弹性，而其央企身份和稳健的财务结构能够保证其平稳度过市场下行周期。

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